เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน
ประมาณค่างวดสินเชื่อบ้านรายเดือนจากราคาบ้าน เงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ย และระยะ — แล้วตรวจอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) และความสามารถจ่ายคร่าว ๆ เทียบรายได้ เปรียบเทียบสองข้อเสนอ (เช่น อัตรา ระยะ หรือเงินดาวน์) เคียงข้างกัน
วิธีคำนวณสินเชื่อบ้าน
1. ใส่ราคาซื้อและเงินดาวน์ (หรือเงินมัดจำ) เพื่อได้ยอดกู้และ LTV
2. ตั้งอัตราดอกเบี้ยรายปีและระยะตัดชำระ (เช่น 25 หรือ 30 ปี)
3. ใส่รายได้รวมรายเดือนเพื่อดูอัตราส่วนค่างวดต่อรายได้
4. เปรียบเทียบสถานการณ์ที่สอง — อัตรา ระยะ หรือเงินดาวน์ — เคียงข้างกัน
ตัวอย่างสินเชื่อบ้าน
บ้าน €350,000 ดาวน์ 20% 4.0% 25 ปี
กู้ €280,000; LTV 80% ค่างวด ≈ €1,479/เดือน ต้น+ดอก ดอกเบี้ยรวม ≈ €163,700 ดาวน์ 10% แทน จะดัน LTV เป็น 90% และค่างวด ≈ €1,664 พร้อมความเสี่ยง PMI สูงขึ้น
ตรวจความสามารถจ่าย
ค่างวด €1,479 กับรายได้รวมรายเดือน €5,500 → ≈ 27% ค่างวดต่อรายได้ มักอยู่ในแนว 28–33% ที่ระมัดระวัง (ผู้ให้กู้ยังดูหนี้อื่นด้วย)
เปรียบเทียบสองข้อเสนอ
กู้ €280,000 เท่ากัน: 3.9% / 25 ปี ≈ €1,465/เดือน เทียบ 4.2% / 30 ปี ≈ €1,370/เดือน — ค่างวดต่ำกว่าแต่ดอกเบี้ยรวมมากกว่า ~€40,000 ตลอดอายุที่ยาวและอัตราสูงกว่า
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องมือนี้
• เมื่อดูบ้านและต้องการประมาณค่างวดอย่างรวดจากราคาประกาศ
• เมื่อชั่งเงินดาวน์มากกว่า กับการเก็บเงินสดไว้รีโนเวต
• เมื่อเปรียบเทียบใบเสนอจากโบรกเกอร์ที่มีระยะและอัตราต่างกัน
ความสามารถจ่ายมากกว่าแค่บรรทัดสินเชื่อบ้าน
ผู้ให้กู้ตรวจเครดิต การจ้างงาน หนี้อื่น และบางครั้งใช้อัตรา stress สูงกว่าข้อเสนอ 2–3 จุด ค่าบำรุงรักษา สาธารณูปโภค และการเดินทางมักเพิ่ม 1–2% ของมูลค่าบ้านต่อปี ค่างวดที่ 30% ของรายได้รวมอาจตึงหลังค่าครองชีพ ใช้เครื่องมือนี้เป็นเส้นฐาน P&I แล้วบวกภาษี ประกัน และกันชนบำรุงรักษาก่อนดันราคาสูงสุด
คำถามที่พบบ่อย
LTV คืออะไร?
Loan-to-value = ยอดกู้ ÷ มูลค่าทรัพย์ × 100 กู้ €270,000 บนบ้าน €300,000 = LTV 90% LTV ต่ำกว่ามักได้อัตราดีกว่าและไม่ต้องประกันสินเชื่อ
ธนาคารใช้อัตราส่วนค่างวดต่อรายได้เท่าไหร่?
หลายแห่งใช้กฎ 28–36%: ค่าที่อยู่อาศัยต่ำกว่า ~28% ของรายได้รวม หนี้รวมต่ำกว่า ~36% นโยบายต่างตามประเทศและผู้ให้กู้
รวมภาษีและประกันหรือไม่?
ค่าเริ่มต้นไม่รวม บวกภาษีและประกันโดยประมาณเข้า P&I เพื่อได้ค่างวดที่อยู่อาศัยเต็ม (PITI)
อัตราคงที่กับอัตราลอย?
เครื่องนี้สมมติอัตราคงที่ตลอดอายุสัญญา อัตราลอยต้องการเครื่องมือสถานการณ์พร้อมสเปรดดัชนีและเพดาน
ระยะยาวกว่าช่วยเสมอหรือไม่?
ลดค่างวดรายเดือนแต่เพิ่มดอกเบี้ยรวม ระยะ 30 ปีอาจแพงกว่า 25 ปีหลายหมื่นที่อัตราเดียวกัน