Kalkulator hipoteki
Oszacuj miesięczną ratę hipoteki z ceny nieruchomości, wkładu własnego, oprocentowania i okresu — potem sprawdź LTV (loan-to-value) i przybliżoną zdolność względem dochodu. Porównaj dwie oferty (np.
Jak obliczyć hipotekę
1. Wpisz cenę zakupu i wkład własny, by wyliczyć kwotę kredytu i LTV.
2. Ustaw roczne oprocentowanie i okres amortyzacji (np. 25 lub 30 lat).
3. Opcjonalnie wpisz miesięczny dochód brutto, by zobaczyć stosunek raty do dochodu.
4. Porównaj drugi scenariusz — stawkę, okres lub wkład — obok siebie.
Przykłady hipoteki
Mieszkanie 700 000 zł, wkład 20%, 4,0%, 25 lat
Kredyt 560 000 zł; LTV 80%. Rata ok. 2958 zł/mies. kapitał + odsetki; odsetki łącznie ok. 327 400 zł. Wkład 10% podnosi LTV do 90% i ratę do ok. 3328 zł z większym ryzykiem ubezpieczenia niskiego wkładu.
Sprawdzenie zdolności
Rata 2958 zł przy dochodzie brutto 11 000 zł/mies. → ok. 27% raty do dochodu, często w konserwatywnych wytycznych 28–33% (banki liczą też inne zobowiązania).
Porównanie dwóch ofert
Ten sam kredyt 560 000 zł: 3,9% / 25 lat ok. 2930 zł/mies. vs 4,2% / 30 lat ok. 2740 zł/mies. — niższa rata, ale ok. 80 000 zł więcej odsetek przez dłuższy okres i wyższą stopę.
Kiedy warto użyć tego narzędzia
• Gdy szukasz mieszkania i potrzebujesz szybkich szacunków rat z cen ofertowych.
• Gdy ważysz większy wkład własny vs gotówkę na remont.
• Gdy porównujesz oferty pośredników z różnymi warunkami.
Zdolność to więcej niż sama rata
Banki sprawdzają historię kredytową, zatrudnienie, inne pożyczki i czasem stresują stopę 2–3 punkty powyżej oferty. Utrzymanie, media i dojazdy często dodają 1–2% wartości domu rocznie. Rata przy 30% dochodu brutto może być ciasna po kosztach życia. Użyj narzędzia do bazy P&I, potem dodaj podatek, ubezpieczenie i bufor remontowy, zanim maksymalizujesz cenę.
Najczęstsze pytania
Czym jest LTV?
Loan-to-value = kwota kredytu ÷ wartość nieruchomości × 100. Kredyt 540 000 zł na mieszkanie 600 000 zł = LTV 90%. Niższe LTV często oznacza lepsze stawki i brak dodatkowego ubezpieczenia.
Jakiego stosunku raty do dochodu używają banki?
Wiele stosuje reguły 28–36%: rata mieszkaniowa poniżej ok. 28% dochodu brutto, całkowite zobowiązania poniżej ok. 36%. Zasady różnią się wg kraju i banku.
Czy podatki i ubezpieczenie są wliczone?
Domyślnie nie. Dodaj szacunkowy podatek i ubezpieczenie do P&I, by uzyskać pełną ratę (PITI).
Stopa stała vs zmienna?
Kalkulator zakłada stałą stopę na cały okres. Stopy zmienne wymagają narzędzi ze scenariuszami indeksu i limitami.
Czy dłuższy okres zawsze pomaga?
Obniża ratę, ale zwiększa odsetki. Okres 30 lat może kosztować dziesiątki tysięcy więcej niż 25 lat przy tej samej stopie.