Kalkulator hipoteki
Oszacuj miesięczną ratę hipoteki z ceny nieruchomości, wkładu własnego, oprocentowania i okresu — potem sprawdź LTV (loan-to-value) i przybliżoną zdolność względem dochodu. Porównaj dwie oferty (np. 25 vs 30 lat albo 3,8% vs 4,1%), by zobaczyć różnicę raty i odsetek przez cały okres. Podatki, ubezpieczenie i opłaty wspólnotowe nie są domyślnie wliczone; skupiamy się na kapitał + odsetki.
Kapitał
Roczne oprocentowanie (%)
Lata
Wynik
Rata miesięczna: 2456.35
Suma spłat: 736904.99
Odsetki: 336904.99
Jak obliczyć hipotekę
1. Wpisz cenę zakupu i wkład własny, by wyliczyć kwotę kredytu i LTV.
2. Ustaw roczne oprocentowanie i okres amortyzacji (np. 25 lub 30 lat).
3. Opcjonalnie wpisz miesięczny dochód brutto, by zobaczyć stosunek raty do dochodu.
4. Porównaj drugi scenariusz — stawkę, okres lub wkład — obok siebie.
Przykłady hipoteki
Mieszkanie 700 000 zł, wkład 20%, 4,0%, 25 lat
Kredyt 560 000 zł; LTV 80%. Rata ok. 2958 zł/mies. kapitał + odsetki; odsetki łącznie ok. 327 400 zł. Wkład 10% podnosi LTV do 90% i ratę do ok. 3328 zł z większym ryzykiem ubezpieczenia niskiego wkładu.
Sprawdzenie zdolności
Rata 2958 zł przy dochodzie brutto 11 000 zł/mies. → ok. 27% raty do dochodu, często w konserwatywnych wytycznych 28–33% (banki liczą też inne zobowiązania).
Porównanie dwóch ofert
Ten sam kredyt 560 000 zł: 3,9% / 25 lat ok. 2930 zł/mies. vs 4,2% / 30 lat ok. 2740 zł/mies. — niższa rata, ale ok. 80 000 zł więcej odsetek przez dłuższy okres i wyższą stopę.
Kiedy warto użyć tego narzędzia
• Gdy szukasz mieszkania i potrzebujesz szybkich szacunków rat z cen ofertowych.
• Gdy ważysz większy wkład własny vs gotówkę na remont.
• Gdy porównujesz oferty pośredników z różnymi warunkami.
Kiedy lepiej wybrać coś innego
• Gdy potrzebujesz oficjalnej wstępnej decyzji — użyj banku lub brokera.
• Gdy musisz modelować reset stopy zmiennej, okres interest-only albo lokalny podatek w escrow.
• Gdy obowiązują programy rządowe (MdM, dopłaty itd.) — użyj wyspecjalizowanych kalkulatorów.
Zdolność to więcej niż sama rata
Banki sprawdzają historię kredytową, zatrudnienie, inne pożyczki i czasem stresują stopę 2–3 punkty powyżej oferty. Utrzymanie, media i dojazdy często dodają 1–2% wartości domu rocznie. Rata przy 30% dochodu brutto może być ciasna po kosztach życia. Użyj narzędzia do bazy P&I, potem dodaj podatek, ubezpieczenie i bufor remontowy, zanim maksymalizujesz cenę.
Systematyczne porównywanie ofert
RRSO hipoteki obejmuje część opłat; nadal porównuj sumę odsetek i break-even punktów obniżających stopę. Jeśli płacisz 8000 zł punktów, by zaoszczędzić 140 zł/mies., break-even to 8000÷140 ≈ 57 miesięcy — musisz zostać dłużej, by to się opłaciło. Przelicz obie oferty z identycznym wkładem, by LTV nie zaciemniało porównania.
Najczęstsze pytania
Czym jest LTV?
Loan-to-value = kwota kredytu ÷ wartość nieruchomości × 100. Kredyt 540 000 zł na mieszkanie 600 000 zł = LTV 90%. Niższe LTV często oznacza lepsze stawki i brak dodatkowego ubezpieczenia.
Jakiego stosunku raty do dochodu używają banki?
Wiele stosuje reguły 28–36%: rata mieszkaniowa poniżej ok. 28% dochodu brutto, całkowite zobowiązania poniżej ok. 36%. Zasady różnią się wg kraju i banku.
Czy podatki i ubezpieczenie są wliczone?
Domyślnie nie. Dodaj szacunkowy podatek i ubezpieczenie do P&I, by uzyskać pełną ratę (PITI).
Stopa stała vs zmienna?
Kalkulator zakłada stałą stopę na cały okres. Stopy zmienne wymagają narzędzi ze scenariuszami indeksu i limitami.
Czy dłuższy okres zawsze pomaga?
Obniża ratę, ale zwiększa odsetki. Okres 30 lat może kosztować dziesiątki tysięcy więcej niż 25 lat przy tej samej stopie.
Czy dane są wysyłane na serwer?
Nie. Wszystkie obliczenia lokalnie.
Czy narzędzie jest darmowe?
Tak.